在化妆品公司工作了不少了年头了，从事化妆品销售业已经有了一点的经验，可是在多年的工作中，我感受很多，最厉害的就是中国化妆品市场的巨大和民族品牌的式微，民族品牌面临着国外知名化妆品的严重挑战!
作为一个销售国内化妆品的工作人员，我必须想出一套可以供国内化妆品公司继续发展的道路，虽然我的想法过于宏大，自己也无法完成，但是我想我会努力的：
一、我国化妆品产业的现状 ：
随着我国人民生活水平的提高，人们对化妆品的需求也不断增加。在20世纪80年代前，我国化妆品生产厂家只有50多家，最高年销售额不足5亿元。 1990年，全国化妆品销售总额也仅为40亿元。近年来,随着经济的迅速发展，化妆品产业获得了迅猛的发展。xx年底，全国化妆品行业的生产企业达 3000余家，销售总额达217亿元。改革开放20多年来，我国化妆品市场销售额平均以每年23.8%的速度增长，最高的年份达41%，增长速度远远高于国民经济的平均增长速度，由此可见，化妆品是一个潜力巨大的产业。
正是因为发展前景诱人，化妆品市场的竞争也十分激烈。尤其是在我国入世后，中外企业竞争日趋白热化。根据入世协议，入世后，我国化妆品生产企业将面临全方位的挑战：外国化妆品进入我国的成本将会降低，外国高档化妆品具有更强的竞争力;一些中低档化妆品也将进入我国市场，中档化妆品将成为竞争的焦点，这将对以生产中低档化妆品为主的国内企业构成很大威胁。此外，入世后国内将会出现更多的外国个人护理连锁商店和私营批发公司。
二、国产化妆品的国际竞争力分析：
我国化妆品生产企业要想在入世后的国内市场上立于不败之地，并且进军国际市场，就必须正确认识自己与外国企业的`差距，知已知彼，找到适合自己的发展道路，从而在竞争中取胜。 中外化妆品生产企业从整体水平上看差距较大，国产化妆品多集中在中低档水平上，多数产品品质不高，品牌知名度低，缺乏国际竞争力。从总体上分析。 国产化妆品的主要劣势是：
1、品牌知名度低 ：
目前，我国的化妆品生产企业中,合资企业和外商独资企业有400多家，占全部化妆品生产企业总数的14%，但这14%的合资和独资企业生产的化妆品却在国内市场上占主导地位。这一方面是因为国外化妆品品质好，科技含量高，品牌知名度高。而我国的许多化妆品生产企业赋税和人员负担重，资金匮乏，在科研和宣传上的投入都相当低，从而严重影响了产品质量的提高、新产品的开发和企业知名度的提升。另一方面，外国化妆品生产企业一般都有几十年甚至上百年的历史，企业在形象塑造和宣传上具有丰富的经验，而国内的企业一般只有几年或十几年的历史，与外国同行相比，在经验和企业文化沉淀上都存在着很大的差距。即便是一些有影响力的国内品牌，同国外的知名品牌比较起来，在科技创新、国际知名度等方面也逊色许多。
2、规模小，质量难以保证：
化妆品生产属于简单加工行业，一般只需一些搅拌反应器皿、灌装设施加化验手段就可完成。目前的化妆品生产企业中，许多是 10人以下的小厂。虽然化妆品的生产相对简单，但对质量却有很高的技术要求。一些小厂由于资金少、技术落后，虽解决了生产问题但产品质量很差，对皮肤的伤害大，有的根本达不到国家的卫生检疫标准。此外，在经营机制上缺乏现代化的管理体制，不能为聚集人才创造必要的条件，当企业形成一定规模时，这些缺陷便成为制约企业发展的“瓶颈”。
1、策划核心
紧紧围绕楚湘楼努力建设一个高文化品位与高档次形象的商务酒楼，并且使之成为邵阳一处著名的人文商务酒楼，策划一系列相关的焦点事件，进行层层推进式的全方位新闻报道、促销活动和广告推广。
2、策划目标
（1）、近期：通过一系列强有力的宣传推广活动迅速提升楚湘楼知名度，并初步在邵阳市民中确立楚湘楼文化品位和服务档次高这一印象，从而带动酒楼销售，力争在宣传开始后的三个月内达到预期目标。
（2）、远期：使楚湘楼真正成为一个具有浓厚艺术氛围的人文景观和商务文化基地，牢固确立楚湘楼是邵阳高档酒楼第一品牌“人文商务酒楼”的地位，在广大市民中形成“更上一层楼，商约楚湘楼”的概念，同时由于其价值附载了巨大的知名度，酒楼的价值将大大提升，使之获得更好的经济效益。并且，楚湘楼作为一个著名的酒楼品牌，可进行具有极高经济回报的品牌输出，同时可带动、带活楚湘楼其它相关项目。
3、优势与劣势
楚湘楼这一项目可以说优势和劣势都很突出。
优势：
（1）随着国家宏观政策的放开和邵阳餐饮业的兴旺发达，这一项目进入的门槛越来越高。因此，转型后短期内很难出现竞争者。
（2）规划起点高，由于一开始楚湘楼就把赶超和打造邵阳餐饮业最成功的例子作为目标，因此起点要比其他的酒楼高出许多，这为最终把楚湘楼建设成为一个知名的人文景观式商务酒楼打下了良好基础。
（3）内部管理非常到位，由于楚湘楼是由长城大酒店直接投资和管理的，因此管理和服务水准上要比邵阳同行业其他酒楼成熟很多，在绝大多数已有顾客中留下了良好的形象和口碑。
劣势：
（1）楚湘楼原址上原有酒店几经易手，一直经营不善，服务质量低下、管理不到位等原因在市民心目中留下了极坏的印象，更由于前些年的坏人老大小红包在此经营，使之在市民中的形象更加恶化。
对策：只有加强品牌形象宣传，明确告知消费者现有楚湘楼的形象，才能消除人们对楚湘楼的误解和不了解。
（2）地理位置不具备竞争优势，邵阳其他酒楼绝大多数处于交通要道旁，人气旺盛，而楚湘楼地处邵水西路，交通便利但不发达，不利于品牌形象的传播，还有就是餐饮业中的湘中人家、湘里人家、厨佬星等也近在咫尺，吸引了市民的注意力。
对策：只有实现策划目标，大大提升楚湘楼所附载的文化品牌特色等方面的附加值，提升档次，进行差异化营销，从大众餐饮转型为高档人文商务酒楼才能确立自身优势。
4、市场分析
餐饮业是一个竞争非常激烈的行业，业内风生水起，风云激荡，进入的门槛随之越来越高，市场也越来越难以开拓，因此，业内的新起之秀如何突破重围，实现异军突起就成了困扰餐饮业老总们的最主要的难题。
近几年，邵阳的餐饮业迅猛发展，老品牌如贵都、昭阳城等稳坐江山，坐拥市场；湘里人家、厨佬星、湘中人家等新兴势力也出手不凡，遍地开花。
如果对市场进行细分的话，我们不难发现贵都、湘里人家、厨佬星、湘中人家等走的都是一条平民化、大众化的路子，在这种情形下，邵阳的大众餐饮已经达到了饱和状态，昭阳城等走的又是一条专业喜庆的路子，显然，这一条路也走不通了，然而纵观邵阳餐饮业，高档商务酒楼则为数不多，其市场也大有可为。
其实，从楚湘楼餐的服务、管理、特色、设计等内功的修炼方面已经具备转型为高档商务酒楼的必备条件。因此楚湘楼只要在搞好酒楼基本建设和内功修炼的同时，能有效进行宣传（包括新闻，活动和广告）与市场营销，就能克服自身缺陷，在3个月内全面达到预期目标。
5、营销目标
3月，日销售额增长四分之一。
4月，日销售额增长五分之一。
5月，日销售额稳定增长50%以上。
6、宣传模式
一个具有长远目标而又效果良好的宣传计划，仅仅靠新闻，仅仅靠广告或是仅仅靠几次推广活动都是不够的，需要的`是新闻、广告与活动的有效组合，只有三者巧妙融合在一起的时候，才能产生强大的宣传力，才能达到“投入最小。宣传效果最佳”这一理想境界，因此推荐：新闻报道十活动十广告宣传模式。
基本模式：新闻报道十活动十广告
（1）新闻报道：主要是指能有效提高楚湘楼知名度的新闻，包括深度分析、报道，系列追踪报道。焦点新闻，小消息。新闻专题。话题探讨（专栏），人物特写（如老总。厨师）等，登载出于日报晚报，
新闻内容
在3、15消费者权益日到来之际，设立全国首个10万现金“楚湘楼餐饮消费品质保证金“。经相关部门和公证处公证，为菜品、份量、服务有误做出多倍赔偿，并进行新闻发布。炒到一定程度，推出“邵阳餐饮消费品质保证联盟”
以“邵阳八景”或知名地名为题材并进行新闻发布炒作，进行菜品设计和开发。
邵阳名人蔡锷楚湘楼当“保安”。
关注****提案，迅速反应和响应，炒作新闻。
对重大节假日进行新闻策划，作好公关文章。
（2）活动：如征集楚湘楼形象代言人，联手邵阳珠宝搞促销，为书法名家在楚湘楼提供书展场地，设置赠品，凡在楚湘楼消费每桌送紫砂壶一个等，但绝不打折、降价（具体体活动设计及本方案操作方案另行文本）。
（3）广告：从品牌、形象、特色、服务、功能、理念六个方面入手推出六篇系列软文和画面广告，明确告知消费者今日之楚湘楼的优质形象，大致题目如下：《楚湘楼，风景这边独好》、《十四个老板后的楚湘楼》、《楚湘楼，成功人士的选择》、《营造氛围、做足品位，楚湘楼打造商务酒楼航母》、《每一位顾客都成了楚湘楼的回头客》、《一次邂逅次次选择、只因楚湘楼里服务好》。
印制精美dm宣传册，定点投放于各门店，让大部分生意人知晓。
发布出租车车顶或车身广告，印制楚湘楼字样座套送给的士司机，把广告做到车内。
悬挂机关小区、商业小区****。
7、“新闻开道，活动配合，广告断后”宣传模式的优势
（1）以新闻报道进行宣传的优势：阅读（收看、收听）面广、可信度高，容易引起关注，容易被受众记忆，对品牌的塑造尤为有效，另一个最大的好处是“省然”。
新闻报道的缺点：一般难以详细介绍产品的具体内容，包括规格、价格等。
（2）广告的优势：只要不违反有关法律规定，可以对自己的产品进行全面而详细的介绍
广告的缺点：费用太高，爱众少，可信度差，爱关注程度低。
（3）活动：
活动的优势：活动能把许多新闻和广告宣传中的内容具体化、现场化，并且许多活动本身就是有新闻性的，因此能有效配合宣传。
活动的劣势：投入精力大，难以****。
结论：
“新闻报道+活动+广告”模式，可称之为“新闻开道、活动配合，广告断后”的宣传模式，能有效组合弥补各自缺点，以最少的投入达到最大效益的宣传效果。
8、宣传内容和设想
作为一个定位很高、目标远大的酒楼，做好宣传应该是一项长期坚持的工作，但宣传必须分阶段进行，要有节奏，根据预先的策划和对突发事件的策划的把握，在不同的阶段形成不同的宣传热点，不断加深受众对楚湘楼的印象。
豪苑小区将定于20xx年5月20日开工，小区项目各项手续已准备齐全，现将销售策划定制如下：
一、销售客观准备
销售客观准备从以下方面体现
（一）销售部的确定
销售部拟定在小区主路段，距离小区大约二百米以内设置，销售部面积，大约在50－60平方米左右，内设布置应简洁大方，但必须突出和详尽的展示小区整体的、局部的规划和设计理念。
（二）销售团队的建立
销售团队成员必须经过销售培训，通过销售培训让团队成员熟知房地产相关内容，并能详尽了解小区的整体规划和企业意图，使销售人员在策略的指导下深刻的理解项目理解项目的层面不仅仅是对项目的全面了解，更是对项目的优势的深刻理解。只有深刻的理解项目，才会对豪苑小区有很强的自信心，销售培训同时要对销售团队的销售组织的理解，岗位职责的理解，销售流程的理解等，这些会更好的加强销售流程的`完成和对销售氛围的营造。
二、产品价格的策略
（一）价格是消费者最为敏感的话题，也是小区项目投资利润能否实现的关键所在。此次小区项目的价格应定位“低开高走”模式，这里所说的低是指略低于本市其他房产公司的房价定在1％－3％。
（二）当小区建设进行到第二、第三阶段时，消费者对于小区已有一定的认知感与认同感时，小区房产价格可进行阶段性的调整。调整的幅度应控制在1％－2％。调价后的一段时间会有短期销售低迷，会直接影响到销售的成绩与成交量，这时可配以适当折扣，作为价格过渡期，经过一段时间的磨合取消折扣。
三、销售渠道的建立
主要选择直接销售，通过小区项目的整体广告和销售人员的走访陌拜等方式使消费者了解和认识豪苑小区，这样可以降低销售费用，同时有利于提高企业的工作效率和树立良好的企业形象。也可以使公司直接了解消费者的需要，及时了解文化趋势，缩短消费者和公司沟通的渠道。以上是指与代理商销售的比较。
四、促销策略
随着购房者的理性决策意识的不断加强，在很大程度上，让楼盘的推广销售难并增加，一个楼盘销售用周期不断延长。而延长销售周期就会面对更大的营销风险，从而使企业的利润分成受到很大的影响。选择怎样的促销手段，在营销策划中起到了关键性的作用。五，销售的管理
销售人员必须做到对销售流程的严格遵守，并控制整个销售环节。
1、销售控制表。可以直观的显示所有楼盘的销售进展情况，并以此制度销售改进策略。
2、来电、来客的登记。登记来电、来客情况，完成对来电、来客的需求，意愿、特征的登记。
3、销售登记：管理和登记销售的情况，包括认购资料，认购合同，产权资料，付款资料。
4、换、退房管理。在销售过程中换、退房的原因，理由以及处理办法和结果。
5、催交欠款：处理销售过程中的楼款催交处理。
6、成交客户资料管理。登记已成交客户详细资料，方便公司营销假人员有第一手资料，对客户进行分析，从而最大限度提高对客户的服务。
一、内部环境的扫描与分析
背景资料：
相约奶茶是浙江大好大有限公司旗下的产品浙江大好大食品有限公司是一家集团化运作，集科研、工业、贸易为一体的民营股份制食品加工企业。总部位于温州，创办于20xx年10月，注册资金10500万元。现拥有4个控股子公司，总占地300余亩,建筑面积达25万平方米。现有员工1500余人；建有4个销售分公司，60余处办事处，20xx余处经销；建立了31万亩原料生产基地，辐射带动了4万多农户增加收入，解决了1000余人的再就业。公司为中国休闲食品行业产销的大型企业之一。
二、外部环境的分析与扫描：
（一）宏观环境：
中国实行的是市场经济，市场经济体制，企业的一切活动都以市场为中心，市场是其价值实现的场所。近年来，随着我国整个宏观经济的持续快速增长，奶茶行业取得前所未有的发展，成为拉动我国食品工业快速发展的主动力之一。
（二）微观环境：
微观营销环境是直接制约和影响企业营销活动的力量和因素，企业必须对微观环境营销进行分析。分析微观营销环境的目的在于更好协调企业与这些相关群体的关系，促进企业营销目标的实现。
（三）行业的主要竞争品牌：
1优乐美（五大奶茶品牌，广东喜之郎集体旗下品牌）
2香飘飘（五大奶茶品牌，浙江香飘飘食品有限公司）
3立顿（百年历史，第一奶茶品牌，联合利华旗下品牌）
4避风塘（避风塘街尚管理有限公司，上海避风塘茶楼有限公司）
三、消费需求分析:
1、消费者口味的多样性和猎奇心理，以及明显的缺乏品牌忠诚，为新产品开发提供了市场空间。同时，不同口味系列产品的开发，有利于企业占据更多货架空间。
2、针对不同群体而设计的包装样式和容量，符合平常人们请客吃饭时的饮用量。
3、目前，消费者开始更多关注自我发展，主要表现为对饮料产品的营养成分以及是否天然健康。绿色环保和品位时尚等更高层面的.心理需求。这也为饮料企业在产品研发、包装设计、营销推广以及广告利益点诉求等方面提供重要启示。
四、企业SOWT分析：
（一）优势：
1未来饮料市场竞争将更多地表现在消费者心理空间的争夺上，也就是说，谁真正满足消费者心理需求，谁就会成为饮料市场新的领导者。
2、产品口味繁多，有利于多种选择，如香芋，麦香，原味，巧克力，咖啡，草莓，香草七种口味，口感润滑，有回味，丝丝香浓。产品分杯装,袋装。
3、广告创造和消费目标市场个性人群培育。
4、打价值战，不打价格战，用心做好每一杯奶茶。
5、特定促销方式吸引消费人群，差异化竞争。
（二）劣势：
1、在众多产品中，相约奶茶并没有打造出自己的品牌。
2、过于大众化、没有自己的特色。
3、消费人群单一，没有扩大消费人群主体。
4、市场狭小、只是面向国内市场，并未打开国外市场。
（三）机会：
现在正处于通货紧张时期，市场竞争日渐激烈。但是相约奶茶以其独特的口味、简约的包装、便携式的携带方式，为企业的发展带来了新的机会。
（四）威胁：
优乐美、香飘飘、立顿、避风塘等老产品的日渐推新，给相约奶茶带来了巨大冲击。还有，这些品牌已在广大消费者中树立了自己的品牌形象，有了良好的口碑，有了自己的消费人群，相约奶茶很难打开市场。
五、武汉市场营销战略分析：
香约奶茶依靠低价、薄利、低端、大流通在二、三线市场，其消费者大多是追求时尚的年轻消费者，锁定这部分消费人群，是企业营销方向所在；香约奶茶的口味新奇，属于台式口味，而且其种类各式各样，给顾客更多的选择；公司严把质量关，原料质优价廉保证其价格的合理性，从而获得广大消费者的亲睐，另外有大牌明星为其做广告宣传，增加了其的知名度，这些使该产品在市场中占据了一席之地。
（一）产品策略：
由于奶茶市场的强大需求，香约奶茶通过请知名明星做广告及海报，电视提升了其产品的知名度，采用杯装与袋装两种形式进行销售，从而使其在武汉市场占有率得到提升，产品渠道有商超，代理商，零售多种，方便顾客的购买
（二）价格策略：
香约奶茶成本低，价格低，制定全国统一零售价，流通渠道在满足合理的分销利润基础上，分阶段分区域实行进货奖励的政策，调整利润分配
（三）渠道策略：
根据消费主体，公司选择了商超，零售，代理商，特别是在各大学校都有供货渠道
（四）促销渠道：
通过捆绑式销售促进购买，校园市场是奶茶的重要渠道，赞助学生团队合作来进行推广，在商超设立坎级奖励
第一部分 项目分析
一、项目优势分析
1。位置优越、交通便利
项目位于沙湾东华大道，地处沙湾镇商住新区，旺中带静，距市桥仅10分钟车程，公共汽车直达小区，交通极其便利。
2。周边配套、设施完善
项目毗邻各式商铺、食肆、戏院、银行……相关配套设施一应俱全，休闲、购物无所不便。
3。环境优美、绿化率高
项目区内住宅与绿化环境设计比例协调，适合当今住宅市场的新潮流，区内绿意盎然，住宅小区均采用港式设计，独有首层私家花园，附设大型地下车库，带给住客优美的居住环境及清新的空气。
二、 目劣势分析
1。市场竞争激烈
镇内聚合了荷景花园、雅荷居等众多大型楼盘，上述楼盘无论在规模、位置、价格上都各有优势，而目标顾客有趋向性，从而分薄了部分客源，令各个项目之间的竞争日趋激烈。
2。由于社会趋势，分工更加明细，各专业知识得以更充分的发挥。
经我公司人员现场调查，了解到贵公司现在根本没有专业的售楼人员，更无销售工作的统筹，在楼盘销上已打上8成折扣。
第二部分 项目推广
一、项目市场定位
本项目地处沙湾商住中心，周边生活设施齐全，商尝食肆、银行、市场等应有尽有，根据沙湾一带市场情况以及项目自身规模，建议项目档次定位于中档，但包装策划成较高档次，利用周边完善的生活设施加上自身优美的绿化及小区环境，附加新颖先进的智能化社区管理系统，营造一个独具品位，充满时代气息的二十一世纪都市新住宅小区。
二、项目形象定位
1。 附加先进的智能化社区管理系统
项目倡导的二十一世纪家居生活注重个性的发挥，“以人为本”的思想贯空其中，围绕人为中心可以大方面进行发挥，一是将现代智能化信息引入家居生活，让人在说笑间完成各种生活工作事务，又可“秀才不出门，精通天下事”，同时将现代建筑和大自然的绿化环境融为一体，令人舒适惬意，悠然自得。
为此需具备以下几方面素质：
a。高度社会化
二十一世纪是一个社会分工更深入、更广泛、更细微的世纪。假如说二十世纪的社会分工主要体现在人类的劳动方面的话，二十一世纪的'社会分工则更多的渗透至人类生活的各个方面。人们逐渐感觉到以往必须躬亲的“家务活”变得越来越不必要，“购买服务”越来越成为新的时尚;与此同时，人们有可能，也必须将更多的精力投入到各自专注的领域，否则其就可能遭到被淘汰的危险。这个趋势对家居生活的影响主要体现在两方面：一是小区物业管理将会越来越普遍，服务也更加全面与完善;二是家政服务的日趋盛行，家庭内的清洁、护理及厨艺等“家务”由各种专业公司的服务来替代。
b。高度信息化
二十一世纪是信息世纪。信息不仅成为社会生产的重要资源，决定人们事业的成功与否，而且信息特长的应用也成为人们日常生活的一部分。信息化对家居模式的影响一方面体现在楼宇的硬件设施上，大量的电子设备被装配进家居，楼盘“智能化”将是大势所趋;另一方面，信息消费成为时尚，信息服务极大地丰富着人们的生活内容。
2。追求和谐与自然
也许是对现代都市喧嚣、繁忙、紧张化的一种逆动，追求和谐与自然已经成为一种时尚，未来的二十一世纪这种趋势将会更加明显。体现在小区环境方面，人们将越来越追求建筑风格与绿化、小区环境的配合，越来越追求与绿色自然的贴近和回归。典雅风格的七层复式，草地、热带树木、庭台，和谐的社区文化，融洽的人与人之间的关系，将使翠怡轩成为都市中的绿洲，红尘中的乐土。
3。旺中带静，舒适惬意
翠怡轩位处番禺市桥旁边，周边生活配套齐全，饮食、娱乐、商尝市尝银行配套齐全。小区稍离主干道，无车马喧嚣，真正居家宝地。
4。卖点分析：
a。主卖点
·位处商业中心，旺中带静
·绿化环境，独立私家花园
b。辅卖点
·智能化家居管理系统
·和谐、人性化的社区文化
三、项目目标客户定位
根据项目周边楼盘目标消费的调查分析，结合项目的地段、环境、规划、建筑风格及目前对象消费心理的分析，建议本项目的目标客户群定位于中档收入人士，具体分为：
1。 工薪阶层中的白领一族
此类买家多为工薪阶层中收入较丰的白领一族，且以青年买家居多，其较喜欢新潮时尚的居住生活环境，购房主要用作自祝
2。 外来高收入人士
此类买家多在番禺工作或从商多年，有稳定的收入，渴望购房安家落户番禺，本项目对这类外来市民而言存在最大魅力。
3。 部分港澳人士
四、项目价格建议
针对目前楼市竞争激烈、周边楼盘竞相降价的情况，初步建议本项目在淡市中以吸引人的价格和付款方式作为促销的最直接手段。建议项目销售价格以“低开高走”的形式陆续出现，即首次公开发售以“超低价”吸引买家，促成发展商的资金迅速回拢，帮助完善项目配套及资金滚动，然后视市场反映，在不同阶段适当加价，并在后期高价位阶段予以优惠，从面营造楼盘的抢购热潮。
第三部分 品牌形象及广告传播初步策略
一、品牌策略概述
翠怡轩要取得良好的销售业绩，就必须建立独特的品牌形象，从项目现有状况，建筑设计项目推广策划出发，品牌策略的思路是形象同中求异，独特鲜明的卖点，个性化的小区文化。
二、广告诉求策略
1。 理性诉求
a。位处沙湾最成熟的生活社区
b。智能化家居管理，带来完美生活境界
c。价格、收费恰到好处
2。 形象诉求
a。草木亭台，绿地假山，私家花园
b。尊贵典雅的建筑设计
3。情感诉求
a。翠怡轩天人合一
b。融洽的人际关系
c。和谐的小区文化
三、广告风格
自信、自豪而不自负，
优美、优雅而不矫饰，
既具有时代感，又充满人情味
……
四、广告受众定位
翠怡轩广告的目标受众，是既追求都市的繁华舒适，又懂得享受宁静和谐，既追求卓越的生活品质，又富有人情味的，收入较高的番禺生活、工作的本地及外来人士。
五、小区现场包装
小区优美的绿化环境和有宣传效力的现场包装是促进销售的重要手段。
1。 售楼部
建议售楼部的建筑风格、用料以及色调等，与整个项目相一致，给买家一种真实、直接的感受。
2。样板房
建造两房两厅、三房两厅两个样板房，配置家私、电器、摆设、厨具等，使买家对楼盘有更具体、生动的了解。
3。指示牌
建议在楼盘附近的中华大道处设立一块楼盘指示牌，既具交通指引作用，又反映楼盘的地段优势及其他卖点。
4。围墙
建议建造小区围墙，既可标示楼盘，又可反映楼盘的形象与卖点，给予公众良好的第一印象，增加楼盘的内涵，在围墙上书写项目名称、推广卖点，绘画宣传图案，重要区段加以灯光照明，昼夜宣传，提升楼盘档次。
5。彩旗、横幅、竖幅、吊旗的制作布置，既可营造热烈的销售气氛，又可宣传楼盘。
六、销及公关活动配合
促销方面可采取多重折扣，买楼送契税，送管理费，抽奖送家私，送装修等常用形式。
公关方
面可举办翠怡轩儿童书画大赛，番禺环城长跑等类似吸引公众注意力的活动。
在楼盘公开发售前及销售高峰期，配以系列的软性宣传文章，营造立体式的销售宣传效果。
文学网
