转眼间12月的脚步临近，双十二网购狂欢盛宴即将拉开帷幕，在这个全民狂欢的网购节日里，为吸引广大微店主及消费者对爱优微的关注，从而提升爱优微客户入驻率及网站流量，就双十二特别做以下策划方案，为目标商家和消费者烹饪饕餮盛宴。
一、目标人群：
1、微店主。
① 已入驻爱优微，渴望提升微店流量及销量;
② 未入驻爱优微，渴望获得宣传推广;
③ 刚开店新手，渴望获得微店运营推广相关经验。
2、消费者。
① 购物达人，渴望获得节日折扣;
② 普通消费者，渴望获得节日惊喜;
③ 微店主，渴望借节日之际储备货源。
二、双十二活动前期准备：
打造双十二狂欢专版，爱优微首页设置双十二相关活动信息，包括活动海报，抽奖活动，促销产品，轮播官方微信及贴吧相关双十二活动信息及讨论话题;借助微博及微信、QQ空间、朋友圈、QQ群等自媒体渠道，组织并传播相关活动信息;并以双十二为契机吗，开创节日狂欢Party，预热节日气氛。
三、活动时间：
20xx年11月27日——20xx年12月15日
四、活动主题
要买节——爱优微双十二系列活动
五、宣传语：
要买节，就是要你好看——爱优微，教您怎么省钱
要了，要了，全要了 ——爱优微，教您怎么省钱!
谁说有钱才任性 会花钱才任性——爱优微，教您省钱!
六、活动形式：
消费者：
1.限时抢购——分时段，限时抢购;
2.分时段拍卖——高人气单品，只此一天，1元起拍;
3.转发让利，众筹砍价——提供十件商品，活动从11月底开始，前期预热，转发一次降利一元。转发越多，让利越大。12月12日当天进行抢购。先到先得，售完为止;
4.活动抽奖——爱优微首页设置抽奖页面，双十二当天开放抽奖权限，凡进入爱优微首页及其他页面者，转发活动信息到朋友圈、微博或者空间等SNS社交平台者，皆有机会参与本次抽奖活动，每人每小时可获得抽奖机会两次;
5.自媒体转发——活动参与者参与爱优微官方微博微信有奖转发活动，将获得活动抽奖机会，转发次数越大，获奖几率越大。
商家：
a.报名参加以上四种形式的狂欢活动，可获得相应活动广告位;
b.活跃商家给予页面置顶，提供商家链接页面;
c.商家可自行提供促销方案，我们可根据商家量身定夺专题版块进行宣传。
(活动说明：所有商家以活动赞助形式参与本次活动，爱优微团队将按照活动礼品价值安排相应的广告位，给力商家将获得爱优微免费入驻权，实力商家将酌情考虑免保证金入驻爱优微货源网)。
七、自媒体专题策划：
1、微博话题：
设置双十二相关微博话题，积极鼓励广大网友、微店主及消费者积极参与并转发话题，从而扩大活动影响力;(此处可以是参与类话题，也可以是爱优微转发类活动信息)
2、微信话题：
抢红包类，将活动信息设置为红包链接，组织一定形式的微信群参与抢红包，分为三到四次，金额为1.212、12.12,、121.2、1212元;
征集一定形式礼品，鼓励网友与微信互动，发起摇一摇等活动，摇折扣，摇礼品等;
八、时间及人员安排：
20xx、11、21——20xx、11、22
确定双十二活动策划及实施方案;
20xx、11、22——20xx、11、25
市场部：寻找活动商家、做好活动礼品及合作形式具体对接;同时负责合作伙伴对接，扩大活动传播面增加活动知名度及流量来源;
推广部：做好网络各渠道活动传播，负责整体活动氛围网络渠道掌控;
设计部：负责相关活动海报及活动页面设计;
客服部：负责网站及群友解惑答疑;
编辑部：负责相关活动文案撰稿，同时负责自媒体微博微信活动运营;
20xx、11、28——20xx、12、15
货源部及运营部：负责网站整体产品梳理，加强网站入驻情况统计及网站数据更新;
客服部：负责网站及群友解惑答疑;
推广部：做好网络各渠道活动传播，负责整体活动氛围网络渠道掌控;
20xx、12、18——20xx、12、20
所有部门进行活动总结。
1.指导团队广告策划方案，组织团队进行广告活动的实施;
2.对广告活动作出评测分析;
3.企业品牌策划和推广;
4.客户和业界保持良好的沟通和合作;
5.参与市场开拓;
任职条件
1.广告、市场营销等专业本科及以上学历;
2.5年以上广告策划经验，可独立或带队完成广告策划、企业品牌整体策划、市场营销整体策划、网络整合营销活动推广等相关策划，有多次成功案例;
4.客户谈判能力;
5.具有团队精神和良好的职业道德修养。
广告策划总监年薪
广告策划总监一般是由广告策划经理发展而来，广告策划总监的职业发展方向是总经理。
广告策划总监的发展方向如下：广告策划经理→广告策划总监→总经理。
广告策划总监年薪比较高，一般能达到10-40万。
一、策划构想：
既要抓住七夕这个宣传的良机、又要从众多节庆或演唱会形式的七夕节活动中脱颖而出，我们认为必须另辟蹊踁。
大型网友阳光派对把目光聚集在从未谋面的年轻网友身上，通过浙江卫视和象山景区的牵线搭桥，让他们在碧海蓝天中来一次 亲密接触，用年轻人的视角年轻人的活力去诠释中国传统的七夕节。借助浙江卫视强大的宣传平台及QQ新媒体势力，相信这个让人耳目一新的活动不仅会吸引各路媒体的眼球更会引起广大网友的极大关注。
二、活动执行方案(初案)
1、炒作阶段：3月13日。
株洲电视台：《株洲报道》《房产超市》《生活方程式》节目中播放：
25秒两次、重播时段25秒四次，浙江卫视晚间黄金时段宣传片滚动播出不少于8次，一个月共32次宣传片播放。内容：活动宣传、网友征集。
2、录制阶段：7月23日以后
a、12名网友，主持人宣布本次活动规则、奖励等。
b、网友在象山的标志性景点分五组爱情面对面。对上号的选手出列，进入下一个环节。同时有几人喜欢的网友进行爱情卡位战，由现场网友投票决定谁留谁去
C、网友组合魅力大比拼：比默契、比体力、大型情歌对唱、比浪漫方式等。
D、大型海滩篝火晚会
3、节目播出及活动报道：
浙江卫视8月6日《男生女生》特别节目(可考虑做两期节目)，节目长度5分钟。
QQ娱乐频道醒目位置图配文报道
QQ直播频道同步播出
都市快报、钱江晚报、青年时报 今日早报 每日商报 图配文报道
地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
(一)逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述;三是明确提出解决问题的对策。
(二)简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
(三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
(四)创意新颖原则：要求策划的"点子"(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。 因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称;客户名称;策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
(一)策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。 企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
(二)、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，"知己知彼方能百战百胜"，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述;
区域竞争性楼盘分析;
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
(三)市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落;
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣;
楼盘价格定位不当;
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅;
促销方式不佳，客户不了解楼盘;
广告投入太少，难以启动市场;
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪;
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
(四)营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。
(五)营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3)楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4)楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5)价格策略：这里强调几个普通性原则;
销售当时的市场环境;
周边楼盘的质量及销售状况;
楼盘自身的客观条件;
销售战略及销售进度安排;
发展商的成本及营销目标;
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
4、广告宣传计划。
(1)、原则
服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。
(2)、广告目标
建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。
(3)、广告方式
全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。
(4)、广告风格
自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中;
重点突出项目的各项优势;
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴;
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。
(5)、卖点整合
项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
(6)实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期(入伙期)。 节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
5、具体行动方案
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。
六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定
房地产营销价格策略(2)
房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
(1)市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。
(2)成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3)收益法。将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4)剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。
2、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0、8%，标准层以下每层下调0、5%。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8-10%左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3-5%之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式：(1)基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单
元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。
优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
(三)房地产营销渠道策略(Place)
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销、委托代理推销以及近几年兴起的网络营销、房地产超市等。
企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用(相当于售价的1.5%~3、0%)，但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。 委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。20xx年9月，上海"青之杰"花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江、上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理念、方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
(四)房地产营销促销策略(Promotion)
房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。
1、广告
广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。
房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。
房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：(1)印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体;(2)视听广告。利用电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告;(4)现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况;(5)信函广告。包括商品房目录和说明书等。 根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。
2、营业推广
营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。
3、人员促销
房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高;与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。
当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构;及时掌握正确的房地产市场信息;具有良好的经营理念和业务素质。
促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。
4、公共关系
房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：
制造噱头和危机公关
人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。
建立与各方面的良好关系
开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。
四、结束语
综上所述，房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。
房地产营销四大价格调整策略
中国房地产报(李峰)房地产项目定价与其调价策略从性质上讲，并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略，是优秀销售工作的基础和前提，调价策略来源于房地产项目市场定位，而最终服务于销售策略。
房地产项目的价格调整策略，是指在房地产项目整体定价确定的前提下，在销售过程中，采取何种策略，根据房地产项目及市场的发展情况，引导价格发展走势的价格方案。在不同的房地产项目中，由于房地产项目自身的各项素质差异很大，加之市场状况不同，每个房地产项目会根据自己的特点采取不同的价格调整策略，以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说，房地产项目的调价策略分为以下四种：一、高开低走在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的"高开低走"的策略。当然，如果市场状况好，竞争不激烈，而且项目自身规模又不大的情况下，项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质，大规模营造房地产项目形象和知名度，高价报盘，高价成交，在短期内迅速获得市场认同的，与前一种状况完全相反的"高开高走"策略。
二、低开高走在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的"低开高走"策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的"低开低走"策略。
三、平稳推进在房地产项目素质一般，规模较大，各楼座素质差距较小，而市场状况很好的情况下，有些项目也采取"平稳推进"的策略，报价符合房地产项目实际成交价，价格提升较为平稳，给客户以放心的心理满足，最终追求较好的市场业绩。
四、波浪螺旋"平稳推进"的调价策略是一种较为理想的调价策略，在现实中很难维系。实践证明，很多项目其中的各楼座素质因为位置、景观、交通等因素的影响而差SS较大，而且市场状况的好与坏在很多的情况下也是很难判断的。所以在房地产项目素质一般，规模较大，而市场发展趋势不很明朗的情况下，多数项目采取的是"波浪螺旋"的调
价策略。这种调价方式是一种结合房地产市场周期波动而调整价格发生同步的周期性波动策略。调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为判断标准;同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进一步细化调整;此外，应考虑不同楼座在销售速度上的差异，分别调整提价幅度，避免"一刀切"的做法。并最终给整个项目营销工作带来了快速销售速度和良好的业绩。
诚然，房地产项目的调价策略方式并不是完全孤立的，会出现几种策略共用的情况。也不会在销售工作开展之初一经确定便一成不变，应根据市场变化情况随时予以调整，以争取获得最佳的销售成果。
一般说来，服装产品的销售终端比较集中，大型百货商场、大中型连锁超市、服装批发市场、专卖店以及各类服装商城是目前较为普遍的销售终端。在日化行业，当年的舒蕾凭借其强硬的终端拦截使宝洁跌破了眼镜，于是“得终端者得天下”便成了各企业奉为至尊的法宝。
一、终端广告的运用法则
1、用一个统一的步伐，打造一个统一的品牌风格。在广告日益同质化的今天，消费者在众多品牌前往往会迷花了眼，作为非专业人士的顾客，又有谁会记得刘德华代言着罗蒙、费翔代言雅格尔、张国立代言希努尔呢？通常情况下，消费者只能记住有限的几个品牌，而针对于每个品牌消费者却又只能记住有限的几个元素。所以，各服装企业应该着力的把握消费者最认知的几个元素，同时将其深化，始终统一的宣传这几个核心的利益点，最终使消费者对品牌产生认知，以便取得先机。
2、走访终端时我们不难发现，在有限的广告空间里很多的企业都在竭力的展现着广告内容，生怕这一块广告位不能将自己的品牌内涵全部展现。其实，这样正正犯了终端广告的大忌！利郎的广告语说的好——简约而不简单！看终端广告好比吃快餐，感性的成分往往大于理性的成分，着重突出LOGO，着重突出自己花的代言人，着重突出自己的品牌核心价值就已足够。至于额外的，我们可以通过电视、杂志等媒体来展现，对于终端，销售才是第一！
3、就目前国内诸品牌而言，能够与皮尔.卡丹等国际品牌媲美的品牌还未诞生。所以，我们就不能只倚赖于终端广告，有效的利用其他媒体实现整合传播，形成一个立体的品牌形象是我们目前国内服装品牌必须引起重视的关键点。
二、终端广告工具的应用
我们先来看一下终端究竟有哪些广告工具：户外广告牌、卖场及POP广告、店头形象广告、促销员。合理有效的利用这些广告工具将为我们的宣传与销售起到事半功倍的效果，下面我就对这些工具进行逐一的讲解。
1、户外广告牌
户外广告对于宣扬企业实力、树立品牌知名度都有着明显的作用。对于高端服装品牌，步行商业街、市内繁华街道、知名百货商场等广告位均是首选。而对于中低端品牌及新品牌而言，服装批发市场则是户外广告的必争之地。其一，批发市场的户外广告对招商及开拓市场有着显著的效果；其二，特罗凯批发市场广告也对批发商起着一定的震慑作用，当代理商萌生反心时，依托批发市场广告的惯性作用，服装企业可以较为容易的找到替代者，从而挽救即将崩溃的市场。
在这里还要提一点的是，新型户外广告工具的运用，如国内新开发的两面翻、三面翻广告牌，其效果较寻常平面广告更为显著，各企业可以尝试考虑。
2、卖场及POP广告
卖场广告往往出现于商品陈列区，在传达商品信息方面其效果更为直观。通常，我们可以在卖场显著位置制作广告宣传画，如楼层之间、试衣间附近、立柱及商品附近，这些广告好比卖场中的指示牌，容易使顾客在远处就对你的品牌引起注意，同时对畅销款及流行款也有着明显的推介作用。所以对于卖场广告我们一定要对其进行精致的设计，创意要突出，画面应具有强烈的视觉冲击力，这样你的品牌才能从万花丛中跃然眼前，给顾客留下较深的印象。
而POP广告则涵括吊旗、画册、X展架及手书促销页几大部分。麻雀虽小，五脏俱全，卖场POP广告如果能够搭配妥当，一样可以形成强大的牵引力，起到对新品及促销品的有力带动。
一般说来，促销吊旗要简单明了，富有视觉冲击力，当悬挂在显要位置时，其促销作用可被放大数倍；画册可以承载全面的品牌及商品信息，应置于易取之处，供顾客翻阅；X展架作为移动的广告也有其优势，在卖场举行各类活动时，我们通过与卖场主管的商洽，可以灵活摆放X展架，争取最大宣传效果；手写促销页则更为灵活，对于中低端服装而言，我们可以将其置于服装之上、促销品旁边、甚至是促销员的身体上。同时，其样式也很灵活，如童装的促销页我们可以将其剪成动物状或卡通人物状，以取悦顾客。
3、店头形象广告
近些年来，我国服装业加盟连锁之风日益盛行。于是，品牌专卖店也逐渐成为了服装销售终端的一个重要组成部分。行人走于商业步行街上，进入商店的行为完全是随意的，有如打照面一样，最初映入行人眼帘的将是商店的店头。格列卫根据一项调查，首次见面的最初20秒就能决定80%的印象，所以店头的形象广告就显得尤为重要。
一般说来，店头的风格与档次就代表了你经营品牌的风格与档次。可见，店头的信息承载量是惊人的。一般情况下，店头主要有灯箱片、灯箱布喷绘及立体字等组成。现在最流行的店头制作一般是采用高档的水晶字、有机字、金属字等，来搭配各种颜色的铝塑板饰面。在这里我要强调的是，店头的制作一定要符合该品牌的VI，统一的形象与步调才能加深消费者对品牌的记忆，使雪球越滚越大。
4、促销员
作为终端销售人员，促销员的口头推介将是终端广告最为关键的一环。在与顾客面对面的交流中，优秀的促销员能够很快洞察顾客的心情，通过对顾客消费心理的理解，便可以顺藤摸瓜的去引导去暗示，最终使顾客完成销售过程。其中，一个优秀的促销员应该具备：
A 熟悉自有品牌的品牌核心价值及品牌文化。
B 掌握初步的消费心理学，具有一定的口头表达能力，能够完成与顾客较深层次沟通。
C 熟悉自己的商品，如款式、面料及相关特点。
D 对工作抱有极大的热情，能够以真诚和笑容来面对每一位顾客。
E 遵守企业及卖场的规章制度，保持高度的责任感及荣誉感。
此外，终端促销员的身体也是一块黄金广告位。通过制定标准VI，每个促销员都应配备促销服，在这些服装上公司的LOGO可以尽情的展现。笔者在以往的工作中还曾要求过相貌与身材姣好的促销员穿着自己公司的流行款来进行现场演示，这种既是促销员又是模特的做法曾取得过良好的效果。阳光的服务态度+一流的销售素质+模特式的产品推介，即使不能使顾客产生购买行为，一样可以起到良好的宣传效应。这便使促销员成为了最有力的一块“黄金终端广告”。
一、影视广告和公益广告的界定
（一）影视广告的含义
影视广告是从影视的形态出发，从本质及作用等诸多方面，有依据地直接论证产品或者服务的优点，吸引消费者购买和使用，此类型的诉求方式有助于适合与新产品或服务的导入。
（二）公益广告的含义
公益广告是以为公众谋利益和提高福利待遇为目的而设计的广告；是企业或社会团体向消费者阐明它对社会的功能和责任，表明自己追求的不仅仅是从经营中获利，而是过问和参与如何解决社会问题和环境问题这一意图的广告，它是指不以盈利为目的而为社会公众切身利益和社会风尚服务的广告。它具有社会的效益性、主题的现实性和表现的号召性三大特点。
（三）“关爱老人”系列公益广告体现的基本特征
公益广告作为一种精神产品，其社会价值就是精神价值。它主要作用于 人们的精神世界，满足于人们的精神世界的多种需要。而公益广告能够存在当今社 会，是因为它能满足于当今社会的某种需要，这主要体现在社会责任性、教育引导 性和艺术性等方面。
1、社会责任性
公益广告的社会责任性是以情感沟通来实现的，以赏心悦目的情感符号使受众心 领神会而倍感亲切，享受到公益广告所带来心理满足。公益广告的责任性
不仅可以当 作思想教育的手段，还可以实现公益广告对以人性为内核的人文观点的寻觅，并且还 能进行美育教育，提高人们的审美情趣和陶冶情操，激发人们对真善美的渴望和追求。 公益广告设计语言用情感营造关注人性发展的氛围。公益广告本身具有鲜明的社 会和文化功能，对受众的影响大到意识形态、道德观念，小到内心触动和感悟，都能 形成自己独特的影响与导向。《老爸的谎言》这篇创意广告文案运用了公益广告诉求策略，该作品中创意与策划的意旨在于通过真实事件去让观众自觉性意识到关爱老人，阐述观众的责任，另一层面体现了亲情的伟大，这是一则社会性题材，从而导致它反映的基本是我们的社会问题，这就更容易引起公众的共鸣。
2、教育引导性
现代社会里的公益广告是最佳的大众社会教育工具。由于公益广告的教育功能和价值导向是在人们欣赏公益广告时不知不觉中接受的，所以它比较容易渗透到人们的精神世界里，这对公益广告来说是至关重要的。
公益广告体现整个社会提倡的精神和美德，使人们从中受到影响和教育，使一个自然人成为一个社会人，这是公益广告的使命。公益广告的播出和发布往往在一段时期内给社会带来一定的影响。《老爸的谎言》、《妈妈的等待》、《打包篇》三篇广告从不同的角度教育子女不论是从精神上还是物质上都应该给父母足够的关怀。作为儿女的我们不应该等着尽孝，而是应该从现在开始，关心老人，多陪在父母身边才是重要的。
二、广告创意：来源于身边真实生活
创意是“说什么”与“怎么说”辩证关系，创意的极其重要，创意是广告的灵魂通俗地讲，广告就是广而告之的意思，影视广告就是通过影视的途径去解决广告的目的，创意就是就是你在影视广告中的一种独到的特别的想法，能够解决你的影视广告的目的的特殊路径。
初看这三则广告的时候，容易被简单的画面，朴实的话语所感动。或许正是因为这则广告《打包篇》的灵感来源于身边杨同事真实事件。导演用一件真实的事件改编，加以创作性的提升，用真实亲情的一瞬间去感染观众，简单却富有冲击力。伯恩巴克曾说过“杰出的广告创意不是夸张，也不是虚饰，而是要竭尽创意人员的智慧使广告讯息单纯化、清晰化、戏剧化，使它在消费者脑海中留下深刻而难以磨灭的记忆”。影视广告的冲击力不仅只表现在画面部分，还体现在创意的内涵当中。因为，一种创意虽然要通过画面表现出来，但很多的能震撼心灵的还是创意当中所包含的思想。同样，公益广告《妈妈的等待》用悠扬的乐曲，缓缓讲述一段青春与流逝的故事。广告呼吁每个人停下脚步，等等那个为你而无悔青春流逝的女人。这也是对真实的女性的写照。通过简洁的画面，朴实的感情，深刻揭示本质，透彻剖析事理。正如，创意来源于生活，却高于生活。有时候身边看似很简单的一瞬间却包含着生命中的真、善、美。所以，这种从身边的一瞬间或许灵感，加以修饰得到的广告，让人感动，富有冲击力，重要的是让人铭记于心。
三、广告诉求点：关爱老人
诉求点是指某商品或服务在广告中所强调的、企图劝服或打动广告对象的传达重点。诉求点即广告对象。包括：产品、品牌、以及折射社会生活或具有宣传意义的事例广告。
作为一个父亲，最大的乐趣就在于：在其有生之年，能够根据自己走过的路来启发、教育子女。其实，就算即使在年老患上老年痴呆，也知道你最喜欢的是什么。这或许是可悲的，可悲的在于父亲一直在奋斗，却没有真正为了自己，却又是伟大的，伟大在于父爱其实也有无私的一面。所以，这一则广告，激起儿女对父母的那种关爱。人的态度，是扎根于情感之中的。如能让观念依附在较易被感知的情感成分上，就会引起人的共鸣，更何况东方民族尤重感情。所以央视公益广告《老爸的谎言》平实无华的语言，哀而不悲的基调，让漂泊在外的子女们感慨万千。
从另一方面也反应了中国的社会问题。空巢老人越来越多，老人缺乏照料、精神孤独等生存危机。“出门一把锁，进门一盏灯”，这是时下许许多多空巢老人晚年生活的真实写照。当前，很多空巢老人，往往有一定的积蓄，有稳定的退休金或养老保险收入，因此在物质方面基本能够得到满足，但子女忙于工作等原因疏于对其探望、照顾，精神上很孤独。家家有老人，人人都会老，关爱老人。老人也在矛盾中，一方面希望儿女多回家看看陪陪自己，另一方面给儿女自由闯出自己的世界，不希望因为自己的原因影响了孩子的工作。现在快节奏的生活，奋斗中的儿女们都忘记抽取时间多陪父母，偶尔抽取一些时间打下电话，那又可曾想过，多陪在父母身边才是真正的尽孝。儿女在外奋斗希望得到更好的生活，却往往这样丢失了最纯碎而又容易得到陪伴在亲人身边的那一种幸福。俗话，百善孝为先。现在儿女不应该等到尽孝，而是应该从现在开始，关心老人，多陪在父母身边才是重要的。
一 创意分析
在人的一身当中会遇到许多后悔的事情，如果我们一味的去伤感去后悔，那终将会成为遗憾无法挽回。想要回到过去，还不如抓紧现在去争取，人生只有在不断的追求中才能获得成功与幸福，停止不前就等于倒退，而倒退只是存在于主观意识里的幻想，所以为过去悲伤还不如用自己的力量去超越
希望通过本片能唤醒那些沉寂在后悔中而无法去看清现实的人们，告诉他们没有时光倒流的机器，只有把握现在，通过自己的努力去改变结果。
二 命题
“时光不会因为你的悲伤而逆流，故事的结局却因你的追求而改变。”
三 创意小故事
一位年轻的女人在车站与男朋友分别，女人看着男人坐上公交车离去，女人站在原地，周围的车辆和人群来来去去。女人仿佛失去了一切，蹲在车站失声痛苦起来。
(女人的幻想)刚才所发生的一切开始倒回，车辆一辆辆的倒行;扫地的清洁工把垃圾篓的垃圾重新扫了出去;旁边扔垃圾的路人把垃圾捡了回去;路过的自行车也倒行回来。男人坐的那辆公交车退回到车站，车上人一个个倒退着下车，男人退到女人面前，女人起身用力的抱住他。
女人扑了个空，看着眼前的世界并没有发生任何改变，突然惊现向公交车的方向跑去
四 分镜头
五 制作要求和注意事项
本广告的拍摄难度较大，特别是现场的场面调度需要大量的工作，群众演员比较多，对演员以及场景的安排都要求很高，需要各部门高度的协调才能完成工作。
另外，在演员的演技方面也要求甚高，演员需要记住自己的每个动作，并要精确的倒着表演出来。
（一）蛋糕广告词
尝在口中 甜在心里
专注健康 我们秉承无添加
原生态的健康烘焙理念
采用传统结合现代的烘焙工艺
坚持用最天然、最原始、最简单的
原材料来制作高品质的新一代健康烘焙食品
用心烘焙
用“心”制作每一份甜蜜
品味甜蜜生活，感受幸福味道
心得烘焙的蛋糕、用心烘焙的蛋糕 做最健康、最放心的食品
我们始终把健康、营养放第一位
坚持用最简单最原生态的食材搭配
传统的手工技艺来制造美味的烘焙食品
希望能带给您不一样的烘焙食品，真诚期待您的品尝
为爱人送上一份甜蜜吧
为亲人送上一份温暖吧
为朋友送上一份惊喜吧
为孩子送上一份喜悦吧
（二）蛋糕广告文案
水果的芬芳先侵袭你的鼻腔，纯滑扎实的奶油与浓郁稠密的巧克力前后夹击你的味蕾，酥皮与蛋糕揉碎了最后一道防线，夹层中媚红的果酱俘虏了你的感官，接踵而至的回味激荡着灵魂，至死方休。
（三）蛋糕店1分钟视频广告策划案
策划：南部D9视角传媒
一、广告对象
4—60岁的南部消费者
二、广告诉求
享受美食，吃得开心。满足消费者需求，吃的放心。
三、广告创意
（1）、一位漂亮的美女消费者慢慢推开蛋糕店的门，走进蛋糕店内。美女在蛋糕店内选自己喜爱的蛋糕（几组看蛋糕选蛋糕的画面）。店内一名蛋糕制作人员正精心的制作着一个蛋糕，美女消费者慢慢走到这个蛋糕制作人员面前，细细地看着制作的各个环节。最后，美女消费者端着一个蛋糕站立在蛋糕店内，朝着镜头微笑。
出字幕：XXX蛋糕店 地址：XXXX 电话：XXXXX
（2）、一对情侣，漫步在公园小道（或是嘉陵江河边），男孩突然向女孩说道：“XXX，生日快乐！”。女孩顿时傻了，说道“你等我！”。说完女孩转身离去，奔跑在城市各个街道（几组镜头画面），最后女孩奔向一个蛋糕店，急促地选择了一块心形的蛋糕，拿着蛋糕匆匆离去，(.)奔跑在城市各个街道（几组镜头画面），来到男孩面前，两人笑了。他们坐在公园的椅子上，相互依偎着吃着蛋糕。
出字幕：钟爱一生 XXX蛋糕店 地址：XXXX 电话：XXXXX 备注：创意1需要女演员1名，可直接用店内工作人员，广告摄制费1000元，如果不用店内工作人员，需要外面请演员，需加500元。
第一部分：市场分析
一、 营销环境分析
1、 企业市场营销环境中宏观的制约因素
(1) 企业目标市场所处区域的宏观经济形势
a、总体的经济形势
b、总体的消费态势
c、产业的发展政策
(2) 市场的政治、法律背景
a、 是否有利或者不利的政治因素可能影响产品的市场
b、 是否有利或者不利的法律因素可能影响产品的销售和广告
(3) 市场的文化背景
a、 企业的产品与目标市场的文化背景有无冲突之处
b、 这一市场的消费者是否会因为产品不符合其文化背景而拒绝产品
2、 市场营销环境中的微观制约因素
a、 企业的供应商与企业的关系
b、 产品的营销中间商与企业的关系
3、 市场概况
(1) 市场的规模
a、 当前市场的'销售额
b、 市场可能容纳的最大销售额
c、 消费者总量
d、 消费者总的购买量
e、 以上几个要素在过去一个时期中的变化
f、 未来市场规模的趋势
(2) 市场的构成
a、 当前市场上主要产品的品牌
b、 各品牌所占据的市场份额
c、 市场上居于主要地位的品牌
d、 与本品牌构成竞争的品牌是什么
e、 未来市场构成的变化趋势如何
(3) 市场构成的特性
a、 市场有无季节性
b、 有无暂时性
c、 有无其他突出的特点
4、 营销环境分析总结
(1) 机会与威胁
(2) 优势与劣势
(3) 重点问题
二、 消费者分析
1、 消费者的总体消费态势
a、 现有的消费时尚
b、 各种消费者消费本类产品的特性
2、 现有消费者分析
(1) 现有消费群体的构成
a、 现有消费者的总量
b、 现有消费者的年龄
c、 现有消费者的职业
d、 现有消费者的收入
e、 现有消费者的受教育程度
f、 现有消费者的分布
(2) 现有消费者的消费行为
a、 购买的动机
b、 购买的时间
c、 购买的频率
d、 购买的数量
e、 购买的地点
(3) 现在消费者的态度
a、 对产品的喜爱程度
b、 对本品牌的偏好程度
c、 对本品牌的认知程度
d、 对本品牌的指名购买程度
e、 使用后的满足程度
f、 未满足的需求
3、 潜在消费者
(1) 潜在消费者的特性
a、 总量
b、 年龄
c、 职业
d、 收入
e、 受教育程度
(2) 潜在消费者现在的购买行为
a、 现在购买哪些品牌的产品
b、 对这些产品的态度如何
c、 有无新的购买计划
d、 有无可能改变计划购买的品牌
(3) 潜在消费者被本品牌吸引的可能性
a、 潜在消费者对本品牌的态度如何
b、 潜在消费者需求的满足程式如何
4、 消费者分析的总结
(1) 现有消费者
a、 机会与威胁
b、 优势与劣势
c、 重要问题
(2) 潜在消费者
a、 机会与威胁
b、 优势与劣势
c、 主要问题
(3) 目标消费者
a、 目标消费群体的特性
b、 目标消费群体的共同需求
c、 如何满足他们的需求
三、 产品分析
1、 产品特性分析
(1) 产品的性能
a、 产品的性能有哪些
b、 产品最突出的性能是什么
c、 产品最适合消费者需求的性能是什么
d、 产品的哪些性还不能满足消费者的需求
(2) 产品的质量
a、 产品是否属于高质量的产品
b、 消费者对产品质量的满意程度如何
c、 产品的质量能继续保持吗
d、 产品的质量有无继续提高的可能
(3) 产品的价格
a、 产品价格在同类产品中居于什么档次
b、 产品的价格与产品质量的配合程度如何
c、 消费者对产品价格的认识如何
(4) 产品的材质
a、 产品的主要原料是什么
b、 产品在材质上有无特别之处
c、 消费者对产品材质的认识如何
(5) 生产工艺
a、 产品通过什么样的工艺生产
b、 在生产工艺上有无特别之处
c、 消费者是否喜欢通过这种工艺生产的产品
(6) 产品的外观与包装
a、 产品的外观与包装是否与产品的质量、价格和形象相称
b、 产品在外观和包装上有没有缺欠
c、 外观和包装在货架上的同类产品中是否醒目
d、 外观和包装对消费者是否具有吸引力
e、 消费者对产品外观和包装的评价怎么样
(7) 与同类产品的比较
a、 在性能上有什么优势，有什么不足
b、 在质量上有什么优势，有什么不足
c、 在价格上有什么优势，有什么不足
d、 在材质上有什么优势，有什么不足
e、 在工艺上有什么优势，有什么不足
f、 在消费者的认知和购买上有什么优势，有什么不足
2、 产品生命周期分析
(1) 产品生命周期的主要标志
(2) 产品处于什么样的生命周期
(3) 企业对产品生命周期的认知
3、 产品的品牌形象分析
(1) 企业赋予产品的形象
a、 企业对产品形象有没有考虑
b、 企业为产品设计的形象怎么样
c、 企业为产品设计的形象有没有不合理之处
d、 企业是否将产品形象向消费者传达
(2) 消费者对产品形象的认知
a、 消费者认为产品形象怎么样
b、 消费者认知的形象与企业设定的形象符合吗
c、 消费者对产品形象的预期怎么样
d、 产品形象在消费者认知方面有没有问题
4、 产品
定位分析
(1) 产品的预期定位
a、 企业对产品定位有没有设想
b、 企业对产品的设想怎么样
c、 企业对产品的定位有没有不合理之处
d、 企业是否将产品定位向消费者传达
(2) 消费者对产品定位的认知
a、 消费者认知的产品定位怎么样
b、 消费者认知的定位与企业设定的定位符合吗
c、 消费者对产品定位的预期怎么样
d、 产品定位在消费者认知方面有没有问题
(3) 产品定位的效果
a、 产品的定位是否达到了预期的效果
b、 产品定位在营销中是否有困难
5、 产品分析总结
(1) 产品特性
a、 机会与威胁
b、 优势与劣势
c、 主要问题点
(2) 产品的生命周期
a、 机会与威胁
b、 优势与劣势
c、 主要问题点
(3) 产品的形象
a、 机会与威胁
b、 优势与劣势
c、 主要问题点
(4) 产品定位
a、 机会与威胁
b、 优势与劣势
c、 主要问题点
四、 企业和竞争对手的竞争状况分析
1、 企业在竞争中的地位
(1) 市场占有率
(2) 消费者认识
(3) 企业自身的资源和目标
2、 企业的竞争对手
(1) 主要的竞争对手是谁
(2) 竞争对手的基本情况
(3) 竞争对手的优势与劣势
(4) 竞争对手的策略
3、 企业与竞争对手的比较
(1) 机会与威胁
(2) 优势与劣势
(3) 主要问题点
五、 企业与竞争对手的广告分析
1、 企业与竞争对手以往广告活动的概况
(1) 开展的时间
(2) 开展的目的
(3) 投入的费用
(4) 主要内容
2、 企业和竞争对手以往广告的目标市场策略
(1) 广告活动针对什么样的目标市场进行
(2) 目标市场的特性如何
(3) 有什么合理之处
(4) 有什么不合理之处
3、 企业和竞争对手的产品定位策略
4、 企业和竞争对手以往的广告诉求策略
(1) 诉求对象是谁
(2) 诉求重点如何
(3) 诉求方法如何
5、 企业和竞争对手以往的广告表现策略
(1) 广告主题如何，有什么合理之处，有什么不合理之处
(2) 广告创意如何，有什么优势，有什么不足
6、 企业和竞争对手以往的广告媒介策略
(1) 媒介组合如何，有什么合理之处，有什么不合理之处
(2) 广告发布的频率如何，有什么优势，有什么不足
7、 广告效果
(1) 广告在消费者认知方面有什么效果
(2) 广告在改变消费者态度方面有什么效果
(3) 广告在消费者行为方面有什么效果
(4) 广告在直接促销方面有什么效果
(5) 广告在其他方面有什么效果
(6) 广告投入的效益如何
8、 总结
(1) 竞争对手在广告方面的优势
(2) 企业自身在广告方面的优势
(3) 企业以往广告中应该继续保持的内容
(4) 企业以往广告突出的劣势
第二部分：广告策略
一、 广告的目标
1、 企业提出的目标
2、 根据市场情况可以达到的目标
3、 广告目标的表达
二、 目标市场策略
1、 企业原来市场观点的分析与评价
(1) 企业原来所面对的市场
a、 市场的特性
b、 市场的规模
(2) 企业原来市场观点的评价
a、 机会与威胁
b、 优势与劣势
c、 主要问题点
d、 重新进行目标市场策略决策的必要性
2、 市场细分
(1) 市场细分的标准
(2) 各个细分市场的特性
(3) 各个细分市场的评估
(4) 对企业最有价值的细分市场
3、 企业的目标市场策略
(1) 目标市场选择的依据
(2) 目标市场选择的策略
三、 产品定位策略
1、 对企业以往的定位策略的分析与评价
(1) 企业以往的产品定位
(2) 定位效果
(3) 对以往定位的评价
2、 产品定位策略
(1) 进行新的产品定位的必要性
a、 从消费者需求的角度
b、 从产品竞争的角度
c、 从营销效果的角度
(2) 对产品定位的表述
(3) 新的定位的依据与优势
四、 广告诉求策略
1、 广告的诉求对象
(1) 诉求对象的表述
(2) 诉求对象特性与需求
2、 广告的诉求重点
(1) 对诉求对象需求的分析
(2) 对所有广告信息的分析
(3) 广告诉求重点的表述
3、 诉求方法策略
(1) 诉求方法的表述
(2) 诉求方法的依据
五、 广告表现策略
1、 广告主题策略
(1) 对广告主题的表述
(2) 广告主题的依据
2、 广告创意策略
(1) 广告创意的核心内容
(2) 广告创意的说明
3、 广告表现的其他内容
(1) 广告表现的风格
(2) 各种媒介的广告表现
(3) 广告表现的材质
六、 广告媒介策略
1、 对媒介策略的总体表述
2、 媒介的地域
3、 媒介的类型
4、 媒介的选择
(1) 媒介选择的依据
(2) 选择的主要媒介
(3) 选用的媒介简介
5、 媒介组合策略
6、 广告发布时机策略
7、 广告发布频率策略
第三部分：广告计划
一、 广告目标
二、 广告时间
1、 在各
目标市场的开始时间
2、 广告活动的结束时间
3、 广告活动的持续时间
三、 广告的目标市场
四、 广告的诉求对象
五、 广告的诉求重点
六、 广告表现
1、 广告的主题
2、 广告的创意
3、 各媒介的广告表现
(1) 平面设计
(2) 文案
(3) 电视广告分镜头脚本
4、 各媒介广告的规格
5、 各媒介广告的制作要求
七、 广告发布计划
1、 广告发布的媒介
2、 各媒介的广告规格
3、 广告媒介发布排期表
八、 其他活动计划
1、 促销活动计划
2、 公共关系活动计划
3、 其他活动计划
九、 广告费用预算
1、 广告的策划创意费用
2、 广告设计费用
3、 广告制作费用
4、 广告媒介费用
5、 其他活动所需要的费用
6、 机动费用
7、 费用总额
第四部分：广告活动的效果预测和监控
一、 广告效果的预测
1、 广告主题测试
2、 广告创意测试
3、 广告文案测试
4、 广告作品测试
二、 广告效果的监控
1、 广告媒介发布的监控
2、 广告效果的测定
文学网
![实木家具广告口号[集合]](https://i2.zndqw.com/15fd6def225322/55a4/09/07f267ed215b20dc3f7f-s.jpg "实木家具广告口号[集合]")
