一、前言
中国已经加入了wto，使得经济不断的发展，消费者的生活水平在提高，而消费观念也在增强。中国糖果市场在中国食品市场中占据着重要地位。而巧克力市场为中国糖果市场的一股新兴力量，占据重要的市场地位。XX年中国巧克力月产能力超过10万吨，但实际生产量
不足6万吨，每人平均年消费能力不足5吨，不及西方国家。中国这一块巧克力市场正在空缺，我们必须先抢占这个市场。
二、市场分析
1、销售额分析
1999年监测零售店巧克力销售额为9900、58万元，占30种商品销售额的2、69%占全部商品零售的0、94%，在30种商品中排第15位，与1998年相比上升了2位。销售额占30种商品总销售额的比例1998年增加了0、16%，但占全部商品零售总额比例比1998年增加了0、13%。
2、巧克力牌子分析
监测范围内巧克力品牌总数为109个，比1998年减少了12、8%，平均单个品牌销售额为58、8万元，平均值以上的品牌有12个，占11、01%，平均值以下的品牌有97个，占88、99%。进入500领先品牌的品牌有15个、与1998年相同。其中健达新进入500领先品牌。进入500领先品牌占巧克力品牌总数13、7%，占500领先品牌的2、76%，比各品种平均值低0、57%。其中排位较高的是德芙（第13位）在500领先品牌里排位上升幅度最大的是金丝猴，下降幅度最大的是莱勒克。
（1）市场背景
国产品牌在上海市场并不多见。但是国产的巧克力在质量上不尽如人意，只有5%的认为国产巧克力好吃。国产巧克力即使在价格上比国外品牌要低很多，但还是被挤到市场的下层，在国产巧克力中，只有上海地产的申丰、梁丰表现较为出色，但也分别只有7%，1%的人认为它们是最好的品牌。
（2）品分析
1、种类
a。黑巧克力，乳质含量少于12%
b。手奶巧克力，10%的可可浆及至少12%的乳质
c。白巧克力，不含可可粉的巧克力
d。夹心巧克力，含有各种果汁加手奶夹心的巧克力
2命名
以较容易记的词来命名
（3）包装
采用中国物色的.设计
（4）颜色
以红色为主、白色为衬
（5）品味
既保持了欧式巧克力细腻典雅的风茫，又吸收了英式巧克力奶香浓郁和美式巧克力多吃不腻的风格，更加入了中国人所喜欢的细腻柔和、鲜醇幼滑的特点。
（6）容量
100克排块
（7）价格
1、零售定价12、8元
2、零售进价10元
3、中盘进价8元
4、厂价3元
三、竞争对手分析
1999年巧克力排在前十位的品牌依次为德芙、吉百利、金莎、金帝、m8m、申丰、奇巧、好时、大昌儿童、雀巢。巧克力十大品牌变化不大其中新上榜品牌是雀巢。1999年排在第10、下榜的是莱勒克，由1998年第10位退居第13位。
1999年十大牌中，排序上升的有3个，升幅最大的雀巢；排序不变的有5个，排序下降的有2个，降幅无为1位。
巧克力在500领先品牌的排序变化指数为55·67%。
四、广告目标
提高产品知名度，打进中国市场，要加入500领先品牌。
五、广告对象
1、10～15岁，特征；消费行为具有经常性，习惯性甚至依赖性，心理上有相互攀比的人顷向，在思想、意识上尚未形成模式和概念。
2、正在恋爱或想恋爱的年青男女们，由于情人节的到来，他们会是够买的主要群体。
六、广告地区
先在广西、广东两省开始打入市场
七、广告创意
1、奇遇篇
两个旅游者正乘热汽球环游世界，他们正所最后一盒清爽巧克力拿出来，打算分来吃，但一小晃动，整盒巧克力就掉到下面的森林里。而森林里有一个食人族正围着几个昌险者，发现一盒东西掉下来，感到奇怪，就打开来看，巧克力的香味就往四周飘，引起了其它人的兴趣，马上围着那盒东西猛瞧，想到底是什么呢？他们决定每个人都尝一下，他们就叽叽歪歪的讲着，昌险者们从惊讶中反应过来，就赶快逃走了，食人族们却未发现，还在继续讨论，最后决定等他们望着天空，希望能再掉下一个奇怪的盒子，一天一天的过去了，他们还是执着的等着奇迹的发生。
广告语：好吃的，永远忘不掉，清爽巧克力.
2、偶然篇
b、在一个荒岛上，一个落迫此地的人，正坐在沙滩上，脸上带着苍桑与无耐已经有好久了，都没有看到一艘船经过，岛上能吃已经吃了，就在这个饥锇交加的时刻，希望正向他驶来，一只箱子从远处漂来，他马上充满了力气，把它从海里托到岸上，打开看，原来是一箱的清爽巧克力。“苦涩的生活，而您的清爽巧克力却不是。”
8）广告实施阶段：XX年1月--10月
9）广告媒体策略
1、主要以电视及网络做宣传
2、电视广告排在黄金时段播出
10）广告预算
电视及网络将花20万元人民币
11）广告效果预测
广告推出后将有50%的消费者认识本产品，并产生购买。
一、活动概况
活动主题：创意广告大考验
活动时间：12月7号（初赛）
12月9号（决赛）
活动地点：a楼407教室（初赛）a楼412教室（决赛）
主办单位：中文系团委
协办单位： 媒介教育协会
活动背景及目的：锻炼同学们口头表达和应变能力，激发创意的灵感。
二、活动操作方案：
前期宣传工作：
1、 制作宣传海报，在雅苑和各系的宣传栏进行宣传。
2、 大海报两张，贴于雅苑和老餐厅门前，周一贴出。红色简易海报5张。
3、 在媒介教育协会的博客网站上公示。
4、 到各班进行宣传。
三、活动流程：
初赛：
第一环节：
1、 现场发50个简单的广告词，选手在现场有5分钟的时间背。
2、 问答以抢答的形式，主持人念广告词，说开始选手才进行抢答。
站起来不说编号直接回答者视为放弃此题的权利，答对题目者按编号记分，如有重分现象，全进行第二个环节。
第二环节：
1、 进行广告知识竞答，以抢答的形式，选手站起来念自己的编号，然后开始抢答，不说编号者不给分。
2、 选出最终得分最高的五个班级进行复赛。
复赛：
第一个环节：契模仿广告词抽签
现场抽签决定题目和序号。之后按照序号先现场观看播放的广告台词，并记住广告台词，然后照此广告表演。（一组时间限定5分钟，5组一共25分钟）
——主持人开始介绍接下来的环节，并自己举例用三句话总结场上同学的表演，另外用三句话表达对选手下一环节的期待。
第二环节：三句话创意总结
选手用三句话总结上一场模仿广告词的表现，现场提供二选一总结。（第一、三句话内容不限，可以是表达自己对对方的配合度总结，可以是表达对自己接下来的期待，可以是总结自己在上一环节表演中的不足，
第二、自创三句话来表达对亲情、友情或是爱情的`感想。双方可派一个代表阐述三句话，也可两者互相各对对方说三句话话来总结上一轮的表演。）
——接下来主持人说下一活动环节的流程。选手上台抽取下一环节的序号和题目，介绍插入的广告小品。这时选手拿好题目，争取时间在台下准备。
——广告小品上台表演。
第三个环节：商品创意广告词
利用现场提供的道具、物品、按照序号开始阐述抽取的广告词，两者 根据抽取的商品商量边说边表演创意广告词。每组选手5分钟，一共25分钟。
四、评分标准：
老师评委根据现场选手的表演情况进行打分。
第一环节40分 第二环节20分 第三环节40分 一共100分。
五、奖品设置：
一等奖1名。
二等奖2名。
三等奖2名。
六、后期工作：
打扫好场地，钥匙交还给办公室。
媒介教育协会
xx年xx月xx日
一、活动背景及活动目的：
为了给我校广大广告爱好者提供一个学习平台，将国内外优秀的广告作品（主要为影视广告）呈现在会员面前。通过简短的讲解让会员在欣赏优秀作品的同时能够进一步了解广告、激发自身的创意，即寓教于乐。同时，为更好的促进江西科技师范学院广告创意协会13级新成员之间及新老成员之间的交流、团结。特此举办江西科技师范学院广告创意协会广告饕餮之夜广告欣赏大会。
二、时间： 10月20日 19：00——21：00
三、地点： 1301
四、参与人员：广告协会主要负责人，广告协会全体会员，全校广告爱好者。
五、主题：1. 广告欣赏学习大会。2.新老生交流。
六、活动前期准备：
1、设计部文案部：负责制作宣传海报（包括三部份：第一部分图片宣传有设计部制作，第二部分文案宣传由文案部制作，第三部份说明时间、地点、面向人员等）设计部负责把海报张贴好
2、客户公关部提前申请好教室（1301）（客户公关推选人员总体主持,可以一老生一新生）
3、策划部派人过去布置好教室，包括多媒体准备，桌椅摆放等。（确保在6:30之前布置好，注意音响话筒和教室占用等）
4、网络部准备好要播放的`视频广告片并配上一个解说员，要求经典，耐人寻味，种类各异。先统一播放一遍，第二遍由解说员互动解释。设计部准备好要播放的平面广告片并准备好观赏过程中要提的问题由设计部人员进行互动解答 答对者奖励一小礼品。，找8-----10个平面广告 。文案部准备好10----15个广告标识和广告语同设计部一样由文案部人员进行互动解答。设计部负责会场秩序。
5、主持人待选中。（客户公关推选人员总体主持）
6、办公室 负责会前会员签到。负责礼品的采购，棒棒糖3包60根。
七、活动流程：
（一）6:30-7:00之间：全部老成员负责维护现场秩序。
（二）7:00大会正式开始：主持人致前言。
（三）观赏正式开始。
(四) 大会结束。
八、活动预算：
宣传板：广告设计的制作费用
礼品：3*10=30
活动预期效果： 让新生对广告专业有更多的了解，对协会充满信任和热情，将我门广告创意协会的特色展示出来。
江西科技师范学院大学生广告创意协会
一、公司简介：
阳江创富广告有限公司是一家集品牌活动策划及执行、广告创意及发布、地产营销推广、网络营销广告、厂家产品渠道推广策划、校园广告策划、庆典会展项目、展览展示等业务为一体的专业化广告公司。公司秉承“多视角的营销层面、现代化的营销理念、切合市场的传媒服务”的经营理念，我们从精彩的活动创意，到精细的活动执行，让广告宣传活动成为舆论关注的'中心及销售的集中地。公司自成立以来秉承：“以诚为本，以信取人，以专创富”的原则，服务于各大中小型企业，深得客户及业内人士的好评。公司本着诚信专业经营原则，在不断自我完善基础上，利用优势资源，为政府机关、公益机构、商业企业厂家等大、中、小型企业提供最为优质的宣传推广的广告服务。
二、公司优势
1、专业：公司策划与执行团队原属于广州专业活动策划广告公司的高层及执行总监，拥有过百场大型活动项目策划及执行经验。
2、精准高效：本土化，紧贴消费者市场，掌握此群体最新最全面各方面动态信息，精准策划合适的推广方案，并快捷到位完成活动项目各项指标。
3、资源网络：掌握最广泛高消费群体资源，整合电视媒体、网络媒体、户外广告、公车广告和广场路演资源布局，提供广告全案服务体系。
4、一站式广告服务：将应用于房地产、家具、车行、五金厂、酒店餐饮以及快消品领域，通过科学缜密的服务体系从市场分析、产品定位、广告设计、包装策略、推广策划及后续服务层面，全方位定制“产品完全解决方案”。
三、长期合作客户：
地产开发商：恒大地产、保利地产、万科地产、雅居乐地产、越秀星汇文华等。
家具建材：办公家具、顺德家居、酒店，五金、台面、门板、照明、卫浴等。
快消品：可口可乐、百事可乐、红牛、王老吉、蒙牛、康师傅、伊利脉动等。
数码产品：苹果、华硕、三星、诺基亚、索爱、佳能、酷派、中兴、天翼等。
大型卖场：国美、苏宁、大润发、南大连锁百货、铜锣湾、新一佳、建皇等。
教育培训：中小学培训机构、电脑培训、设计培训、英语培训、一对一家教等。
生活用品：LG竹盐、旁氏、飘柔、玉兰油高露洁、薇婷脱毛膏、屈臣氏等。
网络游戏：盛大游戏、网易游戏、腾讯游戏、征途网络、完美时空、摩力游等。
金融银行:中国银行、工商银行、建设银行、招商银行、广发银行、农商行等。
汽车4S店：大众、东风日产、奔驰、宝马、奥迪、海马、丰田、东风起亚等。
四、广告合作联系
联系方式：*****邓经理
公司地址：阳江市江城区新江路214号（金至尊KTV正对面）
凡尔纳将定于20xx年X月X日-20xx年X月X日面向全国范围内举办的“凡人手机征集广告语活动”。
此次广告语征集活动，将在公开、公证、公平的原则下普遍传播，接受来自全国各地的稿件，评审委员于20xx年X月X日，在深圳市律政公证处的现场监督下，对稿件进行专业的评审，评选出10个入围奖作品。
备注：此次广告语征集活动在全国范围内开展，我们希望在全国朋友的聪明智慧中寻找到适合凡尔纳手机品牌需要、体现凡尔纳产品特征、提炼凡尔纳文化的广告语，我们将会在公证处的公证下，在专家小组的严格审核下，在现有投稿作品中，找到最适合的作品，所以这次广告语征集活动将对入围作品进行重量级的嘉奖，并将邀请入围者参加凡尔纳新品发布会。我们的征集渠道将继续开通，我们依然真诚欢迎朋友发挥聪明才智，创造出更好的作品并与我们联系（联系电话：xxxxxxxxx，我们依然将对您的作品进行审核，一经采用，我们会第一时间和您联系，并颁发相应的证书和奖金。
评审规则
本着公开公正公平的原则，此次评审工作由评审委员会在公证人员的监督指导下完成
一、 作品评审标准
1、口号作品：主题鲜明、文字简练、韵味传神、朗朗上口、方便传播，中文或中英文对照，作品应配有文字说明。（主要能突显凡尔纳智能手机）
2、应征作品应为最新原创、未发表过的作品。
二、作品评审流程
1、 评审委员会对来自全国的稿件进行初审，初选出20件投稿作品，包含作品内容，作者姓名，联系电话和作者地址。
2、评审委员会在初选的20件作品中，依据评审标准，本着宁缺毋滥的准则，选择出10件入围作品，和一件采用作品（如所有作品都未能达到采用作品的要求则取消采用奖项）。
3、评审委员会对初选的20件作品依据评审标准，进行打分（满分10分，实行0分—10分制，小数后面一位），评审组统计总分，各评审员分数累加，从高到低，依次排序（如有并列名次，则由评审组组长决定放弃其中的一名或多名）。评审组取第一名至第十一名作品。
4、采用奖和入围奖：选出的.11件作
品中，采用全体评审组成员举手表决制
采用奖：评审组全体成员全票通过，如未有全票通过作品，则采用奖取消。（采用奖用来作文化）
入围奖：选出的11件作品中，依据分数的高低，取消分数最低的作品，其他10件作品既是入围奖获得作品（如有重复作品，则以投稿日期最早的作品为准）。
5， 所有获奖作品，评审委员会核实作者及作品信息后，则在凡尔纳guang网公布7个工作日，公布期满后，则依据《益有厨柜广告语征集活动》流程，对获奖稿件进行现金奖励和获奖证书的颁发。
三、 评审组
组长：XXX
副组长：XXX
成员：XXX XXX XXX XXX XXX
公证书：
此次凡尔纳广告语征集活动落下帷幕，在评审小组的严格审核下，在公证处的监督下，虽然并未征集到适合凡尔纳品牌需要，体现凡尔纳产品特征，提炼凡尔纳文化的广告语，但我们依然满怀感恩之心，感谢来自全国各地朋友们对凡尔纳的关注与支持，我们将坚守广告语征集的规则，在公布期（7个工作日）满后，对入围作品分别颁发证书和奖金。
凡人手机征集广告语活动
为准确展示凡尔纳的独特性能，进一步提高凡尔纳的美誉度和知名度，提升凡尔纳的品牌影响力，迈瑞铂决定面向社会广泛征集凡尔纳宣传主题广告语，现将相关事宜公告如下：
1．宣传广告语要充分反映凡尔纳突出亮点迈瑞铂和文化内涵，有较强的感召力。
2．提交的广告语内容健康，要求响亮、通俗、易读、易记，无不良涵义和负面联想、要求琅琅上口、容易记忆、特色鲜明、涵盖精准。
3.文字数在16个字之内。。
4．提交作品时须同时随作品提供创作说明（电子文档），以诠释广告语的涵义和创意思路。
时间：20xx年X月X日——20xx年X月X日。 2．投稿方式： A．在线投稿： ——在线投稿，网友可以在线投票给予支持。 B．邮寄投稿（请注明“征稿”字样，以当地邮戳时
间为准），迈瑞铂网站会根据的投稿时间定期在网上发布，以便网友后期参考投票评比。 地址：邮编：335004
联系电话：
本次广告语征集活动奖项设置为：
最终录用奖1名，奖金和稿酬共计 元（人民币）；
最佳人气奖3名，赠送迈瑞铂凡尔纳手机及
创意奖20名，赠送 一份；
1．成立“凡尔纳——凡人手机告语征集活动”领导小组，由 担任领导小组组长。
2．本次广告语征集活动严格按“公平、公开、公正”的评审细则和评审流程进行评审。
3．评选程序：
1）海选阶段：20xx年X月X日至20xx年X月X日为海选阶段。海选阶段，所有投稿参赛广告语均以编号的方式在迈瑞铂官方网“凡尔纳——凡人手机告语征集活动”专题贴出，网站投稿作品即时显示，邮件投稿的稿件，由网站管理员每天定时集中录入。本阶段浏览者可以对作品发表评论。
2）评选15条入围作品
A．第一轮网络投票：X月X日至X月X日，迈瑞铂官方网将对参赛广告语进行为期10天的网络投票。
B．X月X日由迈瑞铂官方网市场部组织评委（成员：广告语征集活动领导小组成员）对收集作品予以打分。
C．按权重网络投票40%+现场打分60% 形式进行筛选，筛选出得分最高的前15条入围广告语，并于X月X日在迈瑞铂官fa n g 网站发布。
3）最终评选：
A．第二轮网络投票：X月X日到X月X日对入围作品进行为期7天的网络评选。
B．X月X日，由迈瑞铂传营销中心组织评委（成员：广告语征集活动领导小组主要领导、文化界及专家、业内人士、游客代表和社会公众代表）对入围15条广告语现场打分。
C．按权重计算最终获奖结果：专家票40%+景区领导票30%+社会公众网上投票30%。最终产生最终录用奖1名，最佳人气奖3名，创意奖20名，获奖作品及作者将在迈瑞铂官方网网站进行为期一周的公示。
1．参加本次迈瑞铂广告语征集的所有人士，请在参赛前仔细阅读本公告，如递交作品参加大赛，则视为同意并接受本公告的全部条款。
2．参赛广告语必须是原创之作，提交资料必须真实。入选作品如被发现系非递交该作品作者的作品或抄袭、拷贝他人作品或侵犯他人著作权的，经查属实后，主办方有权取消该作品的获奖资格，并追回奖金，由此引起的全部法律责任由该作品的递交人承担。
3．参赛者自提交作品之日起，即视为同意许可大赛主办永久地、不受地域限制地使用该方作品，主办方有权采取任何方式对参赛作品的部分或全部进行使用，且无须再行支付稿酬。获奖作品著作权归属参赛者，本条约定具有著作权许可使用合同效力，参赛者同意不再与主办方签订著作权许可使用合同。
4．在符合法律规定的情况下，本次广告语征集的解释权归主办方迈瑞铂所有。
颁奖时间另行通知。
“美化校园”活动
青年志愿者协会绿色先锋队
20xx年10月7日
一、 活动背景
近期，校园小广告铺天盖地，严重影响了校园环境。为了增强广大同学热爱劳动的意识，进一步加深爱校荣校观念，引导教育广大新同学加入到美化校园的行列，为广大师生营造更为舒适温馨的学习生活环境，我队决定开展清理小广告活动，向校园“牛皮癣”说不。
二、 活动主题
“爱我西工，美化校园”
三、 活动时间
20xx年10月13日（周日）
四、 活动地点
西安工业大学未央校区
五、 活动参与者
青年志愿者协会绿色先锋队成员30人
六、 前期策划
1、 活动前五天，通知各小组负责人，商讨活动计划并交换意见
2、 活动前两天召开内部会议，讨论活动计划，确定活动人数、活动内容
和活动分工
3、活动前一天各小组负责人到活动地点了解小广告主要位置
七、 活动内容
1、 清理取款机、宣传栏、墙面、电线杆上的`广告
2、 请学校广播站对活动进行报道，呼吁大家从自身做起，保护校园环境
八、 活动流程
1、 10月13日（周日）下午两点全体活动人员在食堂门口集合，清点人
数，并发放工具
2、 活动负责人讲话，通告注意事项
3、 根据之前分工，分为四组，分别去教学楼宣传栏、食堂门口宣传栏、
宿舍周围及小东门附近，分头行动，清除小广告，并悬挂警示牌，活动进行约2小时
4、 各个队伍负责人按照之前约定时间将队伍带回到食堂门口，清点工具，
负责人进行简单活动总结，活动至此结束
5、 活动过程中，由宣传部采集照片，为活动总结做好准备
九、 注意事项
1、 参加活动的志愿者须遵守活动纪律，确保活动有序进行
2、 注意个人行为，注意维护志愿者形象，应穿戴志愿者衣帽
3、 注意强调持“刀、铲”的队员的安全问题
4、 凡报名者无特殊情况一定准时参加，报名前请慎重考虑。不得随意迟
到、缺席、早退。所有参与志愿者必须坚持到活动结束
5、 所有参与活动会员必须听从活动组织者的统一调度，积极配合活动组
织者的工作
6、 每个小组自带扫帚和簸箕，不能将活动产生的垃圾遗留现场，退场时
必须清理干净；
7、 为防止清理过程中发生的意外受伤情况，工作前提醒大家工具的使用，
并配备创可贴
8、 由于是户外活动，注意穿适宜活动的服装；天气渐凉，请大家做好抗
寒保暖工作
十、活动预算
钢丝球（10个） 10元
小铲子（20个） 60元
手套（15个）15元
创可贴（10个） 5元
抹布（5个） 10元
总计：100元
十一、意外事件处理方案：
（1）须有后备替补人员，他们应了解明晰本次活动的各个环节，当遇到原参加人员因事不能参加时及时替补，不能造成活动推迟。
（2）如遇雨天或其他恶劣天气，活动将顺延举行
附：各组负责人及各组人名单
注：加粗的即为各组负责人
青年志愿者协会绿色先锋队
20xx年10月7日
百仕达红树西岸在红树西岸置业顾问选拔赛的轰动效应下，就一直引起深圳房地产的关注。百仕达红树西岸是深圳红树湾的焦点，其力图打造南中国顶级滨海高尚社区的行动也正在如火如荼地开展。
百仕达红树西岸金钥匙物业管理的服务签约仪式预示着百仕达物业已成为深圳市首家成功导入国际酒店“金钥匙服务”体系的高尚生活小区物业管理公司。
百仕达投资3000万美元营造红树西岸智能化社区，与国际IT巨头韩国LG，美国自动化控制领袖霍尼韦尔及中国互联网著名企业分别签定了战略合作协议。红树西岸将成为国内首家大规模采用国际智能化的高端社区。
百仕达地产与深圳中原之间的合作，更加快了红树西岸在香港的展销服务空间。
以上种种行动表明，百仕达红树西岸的创举将会推动红树西岸楼盘顺利销售。红树西岸的进一步营销活动将会加快楼盘的热销。
一、前 言
作为深圳“地王”项目的红树西岸是百仕达地产即将推出的滨海楼盘。红树西岸位于华侨城填海区，滨海大道以北、沙河东路以东、深圳湾一路以西，白石路以南；占地面积达7、5万平方米，**年公开投标价高达7、8亿元人民币，总建筑面积为25、53万平方米。该楼盘具有得天独厚的自然景观环境：楼盘正面是全线无敌海景，远眺香港天水围，南面是红树湿地，西面是沙河高尔夫球场，北面是深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗；项目北侧可见红树湾规划中的主题公园。项目由美国著名建筑大师Bernardo规划设计，集合各领域高度国际化团队倾力打造，将建成南中国最具滨海特色的现代高尚人居社区。
百仕达 红树西岸将引领深圳豪宅新风，成为中国新兴知富阶层投资与居住的理想住宅和高尚社区。
二、市场分析
（一）深圳豪宅市场状况
豪宅在一个城市住房市场中的结构，应该和一个城市私人财富的结构有关，同时也与一个城市的豪宅市场的消费需求有关。在一个成熟的市场里，豪宅的数量应该占总的住宅存量的5%-10%。目前深圳的豪宅市场还处于初级阶段和稀缺阶段，财富阶层的聚集度和稳定度不够，山海等稀缺资源的市场开发度不够。
**年全年深圳在售豪宅项目不到15个，约为20xx年的三分之一，物业类型有别墅、TOWNHOUSE、小高层、高层、超高层等。20xx年豪宅的热点区域主要是香蜜湖和华侨城片区，其中香蜜湖片区以TOWNHOUSE、小高层为主，华侨城片区以高层为主。20xx年的豪宅市场有一个显著的特点，越是豪宅，越是昂贵的豪宅越热销，香蜜湖和华侨城片区的豪宅物业均保持了良好的销售状态。比如水榭花都二期开盘3个月即告罄，熙园已经销售过半，中旅国际公馆销售也早已过半，波托菲诺纯水岸及天鹅堡二期也保持着理想的销售态势。
从价位上来看，20xx年热销的豪宅普遍均价较高，如水榭花都二期均价约10500元／平方米，熙园均价约9200—9700元／平方米，波托菲诺均价约9500元／平方米，雅颂居均价约9500元／平方米，红树东方均价约8300元／平方米，云深处均价逾11000万元／平方米，整体看20xx年豪宅均价普遍较20xx年略高，销售的速度也较不俗，充分说明豪宅市场的需求还是存在的，并且市场需求还比较旺盛，只是没有对应合适的产品。
（二）南山区房产市场预测
20xx年对于南山商品住宅的发展来说，应该是保持高速增长，继续冲高的一年，批准预售、销售面积都创下历史新高，各项指标都显示市场运行良好。
未来两年，在房地产高速增长的影响下，住宅空置面积虽然会有一些增长，但对市场影响不会太大。20xx年，该片区的后海楼盘密集入市后均取得不错的销售业绩，显示了南山市场巨大的吸引力。在全市进入消化存量的一年，南山供应量的大增无疑将会成为今年市场新的热点之一。
而后海滨海长廊的建设将引领后海成为深圳新的无敌海景高尚社区，华侨城的成功经验将向南移植；后海、南山区中部是未来两年的'热点区域；华侨城填海区大型项目红树西岸的启动将会掀起新一轮“侨城热”。
（三）红树湾市场前景
自1998年开始的修建滨海大道的填海工程，使深圳湾畔的滩涂上造就了2、9平方公里的土地———红树湾填海区，xx政府为它定位为：用5年时间建成全市最大规模的、具有全新生活模式的居住社区和湖景旅游区，深圳作为滨海城市的特色将以此来实现，让它成为深圳的窗口、深圳的名片、深圳的品牌。在深规院的设计方案中有深圳湾淡水沙滩游泳池的设计，要建成中国最大的户外淡水游泳池，游泳池的北边设计真沙滩，海湾边设计成无限边界，恰似一池碧水涌海湾。由此可见，深圳政府已将红树湾规划为高档休闲区和高尚住宅区。
深圳湾滨海休闲带15公里生态长廊的规划使这一地块形成更大的生态优势。创下深圳红树湾地王天价的红树西岸势必要在此片区打造顶级豪宅。
三、产品分析
（一）SWOT分析
1、优势S
（1）自然环境：该楼盘具有得天独厚的自然景观环境：楼盘正面是全线无敌海景，远眺香港天水围，南面是红树湿地，西面是沙河高尔夫球场，北面是深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗。
（2）开发商品牌：百仕达花园一期、二期，曾先后获得中华人民共和国国家质量奖银质奖章、建设部优秀建设设计一等奖、全国优秀住宅社区环境特别金奖、广东省优秀住宅小区、深圳金牌尊贵豪宅等，20xx年还作为深圳市参加国际花园城市评比的唯一商品住宅小区，为深圳市获得“国际花园城市”美誉作出了应有的贡献。
（3）专业服务：百仕达地产通过大赛的形式在全国范围内征选20位美女担任售楼小姐，并计划将这些售楼小姐派往新加坡培训，包括地产建筑、高级物管、社交礼仪等。这些接受过精心培训的置业顾问，将为红树西岸的顾客提供从挑楼、买楼到入住后的全程服务等。
2、劣势W
（1）环境资源：深圳湾的水质令人担忧，红树湿地空气质量有待改善。
（2）商业配套：在目前深圳湾片区规划中缺少一种大型的商业配套。
3、机会点O
（1）政府规划开发利好因素：xx政府预将红树湾规划成全市最大规模的、具有全新生活模式的居地社区和湖景旅游区。
（2）CEPA的实施为深圳豪宅市场人群创造增添了人气。
（3）百仕达 红树西岸置业顾问选拔大赛使得红树西岸名气大增，有较高的知名度
4、风险T
深圳豪宅市场竞争激烈，营销手段层出不穷。百仕达地产花天价买下此地，来塑造顶级豪宅形象，势必要创出红树西岸的与众不同和非同寻常来。所以，如何精心打造红树西岸，是一个营销难题，更是一个风险投资机遇与挑战的难题。
（二）经济指标
总占地面积：75101、8平方米
总建筑面积：255300平方米
会所：3000平方米
幼儿园：3000平方米
总户数：约1330户
建筑形式：三栋住宅围绕1万平方米的人工湖而建
户型：两房两厅、三房两厅、四房两厅及复式单位，户型建筑面积120-520平方米
户型特点：板式结构建筑，采光、通风性能好；所有户型两梯两用，并有两梯一户的超豪华单位，建筑密度低，无对视，私密性好。
预计入市时间：20xx年7、8月
四、受众分析
（一）产品定位
百仕达地产品牌定位：高档住宅
红树西岸楼盘定位：豪宅，南中国最顶级的海滨府第及高尚人文社区
（二）受众定位
从产品定位分析看，红树西岸的业主应该是中国新兴的知富阶层，他们是社会精英人士，他们拥有绝对的财富。这部分人有效来源于三个方面。
1、海归派：深圳经济发展一直处于全国前列，深圳是被海归派人士看好的城市，海归派人士来深圳投资创业，很有可能成为深圳豪宅的新住户。
2、部分港资公司：部分港资公司可能会购置豪宅作为高级职员的住处或者专门购入作为投资用途。
3、中国内地富豪：即预在深圳定居，投资创业的内地富豪。豪宅是身份与地位的象征，豪宅也可能成为富豪们实现物质与精神追求的梦想家园。
五、广告策略
（一）售前阶段
此阶段以市场推广和媒体互动为主，突出豪宅优势和服务。
1、利用报刊，以地产秀的形式分期介绍百仕达 红树西岸精心挑选的20名置业顾问，让红树西岸置业顾问选拔赛的轰动效应继续蔓延，彰显红树西岸物业人员的服务风采。
2、抓住房产新动向，红树西岸项目负责人发表言论，利用新闻舆论形式宣传红树西岸。
3、百仕达花园已与日本高尚社区结成友好社区，可借机创造更多机会为业主提供跨国服务，如免费送业主游日本，业主子女享受优惠待遇留学日本。
4、举行百仕达足球联赛，力邀足球明星为红树西岸代言。
5、力邀具有国际知名度的物业管理公司、销售代理商以及智能化家居生产商加盟百仕达，共同打造红树西岸。
（二）开盘阶段
此阶段将考虑媒体悬念铺垫，实施SP策略。
1、在受众易出现的地段，如机场、港口等地树立户外广告牌。
2、在红树西岸售楼厅举行公开发售会，正式对外宣布发售，邀请拥有金葵花卡的用户参加，其间举行酒会和超炫的新丝路模特表演，答谢各位来宾。
3、内部认购业主签约仪式：此举重在烘托产品的说服力与业内品牌，让买家产生专业信任感。
4、参加春交会，展现红树西岸风采，优选置业顾问进场，大力宣传红树西岸，促进销售。
（三）强销阶段
媒体手段：买断某报刊媒体整版，来展示楼盘的品位及其包含的生活方式，围绕红树西岸的特色与生活理念，来组织相应的美文与楼市热点。
（四）持续阶段
此阶段由于接近工程收尾期，工作重点将放在实景样板房上。可组织全装修样板间介绍，根据新样板间客户建议并与知名装潢企业联手组织“诚信装潢”计划。计划将以很多打动客户的细节使客户放心的购买全装修房，省却一些繁复的工作与心事。
六、广告表现策略
诉求重点：星级化管理、智能化家居
核心价值：顶级滨海高尚社区
广告主题：上善生活，善待自己
广告口号：五星级的家，六星级的生活
广告画面创意：
（一） 开盘前期广告创意
（1） 宣传企业品牌：诚信建家，恒心服务 。微微含笑的漂亮的置业顾问手持拖盘，盘上端的不是食品，端的却是红树西岸的规划模型。
（2） 宣传楼盘品牌：深圳市顶级滨海高尚人文社区。A、以柔和平静湛蓝的大海为背景，建筑规划师侧向我们，展示他手中滨海豪宅的设计图，设计图与海景糅合在一起。B、聘请某个预将购买红树西岸的明星为红树西岸代言：“我喜欢住在这里！”
（二）实景拍摄红树西岸，合理安排平面构图，充分展现诉求重点（注：此方案暂时不能完美实施，红树西岸正处于初步建设中。）
（三）房地产系列广告画面：
（1） 打高尔夫球的惬意：一中年男子挥棒打出高尔夫球的惬意而自信的一笑。
（2） 阳台品酒远眺：黄昏时分，一美女幽雅地一手端着高脚杯，一手搭在阳台玉雕般的栏杆上远眺深蓝的海景。
（3） 与自然亲近的卧室：180°的开窗，窗外似海景般的天空，具有风情的窗帘，柔和别致的台灯，躺在温床上的芭比娃娃。
（4） 发光的钻石：将红树西岸楼盘放入钻石中，钻石发出淡淡的蓝色光芒，烘托出滨海的高贵。
报纸广告文案：
香格里拉的豪华，五星级的享受。然而，它不是家，至少，它不属于你一个人所有。
红树西岸，为您倾情打造五星级的家，创造六星级的生活。
? 星级规划
国际建筑大师、美国建筑学院院士Bernardo先生规划设计，集合各领域高度国际化团队倾力打造。
? 星级品牌
百仕达花园为深圳赢得“国际花园城市”功不可没，深圳走向世界，百仕达名震九州。天价夺下红树湾，红树西岸再塑神话。
星级服务
搜寻中国，20名才貌出众、身材高挑的置业顾问为您贴心服务
星级管理
深圳首家引入国际酒店“金钥匙服务”体系，以国际化服务标准，实现美好服务
星级生活
3000万美元营造智能化社区，国际三巨头为您量身订做
星级享受
生活的色彩，自然的旋律：正面全线无敌海景，远眺香港天水围，南面红树湿地，西面沙河高尔夫球场，北面深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗；项目北侧可见红树湾规划中的主题公园。
其他必上元素：投资商、开发商、销售代理、物业管理、地理位置图、售楼热线
七、媒体策略
红树西岸媒体宣传主要采用报纸、户外、网络等三大媒体，进行多角度的诉求。
1、报纸：香港东方日报、深圳晶报、深圳晚报
版面形式：整版、1/2版、1/4版
发布时间：**年7月-10月
发布频率：20次左右（发布内容、时间间隔视销售情况而定）
2、户外广告：香港、深圳两地的口岸、机场，红树湾附近
广告牌大小： 2M×1、5M 2、5M×1、8M 3M×2、5M
广告条幅：10M×0、5M
3、网络：聘请网络高手创建网页，网上发布红树西岸楼盘信息，开通网上售房系统，可考虑在房地产网站上创建一些动态广告。
文学网
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